Bardzo często w parze z niską ceną idzie słaba lokalizacja. Analizując nieruchomość należy sprawdzić ją pod kątem infrastruktury i przyszłej wygody, choćby w aspekcie robienia zakupów. Nieruchomości, do których ciężko dojechać w godzinach szczytu, przy których trudno zaparkować i które są zlokalizowane w hałaśliwej i niebezpiecznej okolicy, są często „okazją” cenową.
A wymienione niedogodności, to tylko wierzchołek góry lodowej problemów, z którymi będziesz się zmagać na co dzień. Ale przecież kupując nieruchomość nie myślisz o równowartości 15 dni rocznie, które stracisz stojąc w korkach.

Myśląc o złym stanie technicznym, myślisz o starych mieszkaniach lub domach. I słusznie. Bardzo często wady techniczne „zamaskowane” są szybkim remontem w postaci gładzi, malowania, kilku fajnych mebli, nową kuchnią. Podczas gdy właściciel wydał kilka tysięcy na uatrakcyjnienie mieszkania lub domu, ty wydasz następnych 20 000 na remont tego, czego nie byłeś świadomy. Ale nie pomyśl, że rozwiążesz problem, kupując nieruchomość z rynku pierwotnego. Słabo działająca wentylacja i problemy z wilgocią? Instalacja elektryczna zrobiona „na sztukę”? Brak spadku na balkonie i problem z wodą opadową? Czy może nieszczelnie zamontowane okna, które niby mają spełniać najnowsze normy? Jeśli myślisz, że to wyjątek, a nie reguła, jesteś w błędzie. Niestety. Jednak trzeba spojrzeć na dobrą stronę: każdą usterkę da się naprawić, ale warto o tym wiedzieć przed zakupem, nie po. Dzięki tej wiedzy, będziemy mogli wynegocjować lepszą cenę a zaoszczędzone pieniądze wydać na konieczny remont.

„Agentka nieruchomości mówi, że wszystko jest ok, więc jej wierzę, bo co mam zrobić”. Błąd. Agenci to zwyczajni sprzedawcy (a właściwie tylko pośrednicy w sprzedaży), których zadaniem jest dopięcie transakcji. To wyszkoleni handlowcy, który sprzedaliby lustro ślepemu. Tak naprawdę mógłbyś obyć się bez ich pomocy (ale zabezpieczają się umową) i kupić bezpośrednio od sprzedawcy. Ich wiedza na temat nieruchomości jest często pozorna, a wiedza techniczna jest znikoma. Jeżeli masz choć cień wątpliwości co do kompetencji pośrednika, nie kontynuuj współpracy. Lub posil się opinią niezależnego eksperta, który będzie w 100% po Twojej stronie, który będzie miał rzetelną wiedzę i sporządzi analizę techniczną i prawną nieruchomości.

Można spotkać się z sytuacją, że osoba podająca się za sprzedającego nie jest właścicielem nieruchomości ani pełnomocnikiem właściciela. Warte dopytania jest, czy lokal ma jednego czy kilku właścicieli oraz czy stan prawny mieszkania pozwala na jego sprzedaż. Niewiele osób orientuje się też w oszustwie „na wspólnotę”- i później rozpacz ponieważ nie będzie remontu klatki schodowej ani elewacji, a kredyt wspólnoty trzeba spłacać. I nie, pośrednik tego nie sprawdzi i nie przestrzeże przed czymś takim. Przykłady można mnożyć, a gdzie tu ktoś, kto przed nimi ustrzeże.

Emocje związane z zakupem mieszkania powodują, że kupujący zbyt szybko decydują się sfinalizować transakcję. W przypadku samodzielnego odbioru mieszkania od dewelopera, zakupu działki lub oględzin mieszkania z rynku wtórnego zdarzają się niedopatrzenia. Pominięcie niektórych wad (np. nierówne ściany czy posadzki, zacieki, grzyby na ścianach, nieprawidłowo osadzone okna i drzwi wejściowe czy balkonowe) czy usterek (instalacji elektrycznej, domofonu, grzejników, wentylacji) może się okazać kosztowne dla nabywcy. Po zakupie (w teorii) powinniśmy mieć prawo do zgłoszenia usterek i obniżenia ceny ze względu na wady ukryte. W praktyce...wiemy jak to jest. Wyegzekwowanie naprawy lub obniżki ceny jest praktycznie niemożliwe. Pieniądze zapłacone, sprzedawca (i agencja) umywa ręce a ty musisz ze wszystkim radzić sobie sam

Jest bardzo wiele czynników, które zmuszają nas do szybkiego zakupu. Jednak przy tak ważnej decyzji, jaką jest zakup nieruchomości, nie warto czasami ścigać się z czasem. Nie wiedząc zbyt wiele o lokalnym rynku (cenach, możliwościach renowacji, standardzie oferowanych lokali, infrastrukturze najbliższego otoczenia), klienci oglądają zaledwie kilka nieruchomości, decydując się – nierzadko bez negocjacji – na jedną z upodobanych na początku. W efekcie można przegapić oferty bardziej odpowiednie dla naszych potrzeb i stracić nierzadko dziesiątki tysięcy złotych. Może warto przeanalizować te z pozoru mniej atrakcyjne oferty. Nowocześnie urządzone wnętrze (sprzedawca zabierze swoje meble) nie powinno brać góry nad rozsądną analizą- nieurządzone mieszkanie wygląda mniej atrakcyjnie, ale ma często większy potencjał. Zadbana, ogrodzona i skoszona działka (przy linii kolejowej!), kontra zarośnięta na pół metra wysokości działka w pięknej dzielnicy willowej- niby ta druga wygląda o wiele gorzej, ale...No właśnie, może nie warto na ślepo strzelać w rynek nieruchomości, jeśli się go nie zna.

Pierwszy dom lub mieszkanie. Zdarza się, że kupujemy nieruchomość, która od początku nie spełnia naszych wymagań. Na przykład jest zbyt mała (lub zbyt duża) albo położona w nie najlepszej lokalizacji lub otoczeniu. Jednocześnie zakładamy, że za kilka lat zamienimy ją na docelową. Może się jednak okazać, że w mieszkaniu „na start” utkniemy i będziemy się męczyli przez wiele lat. Często rodzice z dojrzewającymi dziećmi decydują się na zakup lub budowę dużej nieruchomości, z nadzieją, że dzieci będą tam mieszkać po ślubie. Niestety kończy się to często tak, że dwójka osób mieszka w ogromnym domu i boryka się z codziennymi problemami takimi jak sprzątanie, dbanie o ogród i wysokie koszty eksploatacyjne.

Niby nie jesteś ekspertem od nieruchomości i bardzo mało wiesz o planowanym zakupie. Ale w głowie już meblujesz mieszkanie, opalasz się na tarasie, planujesz parapetówkę i wieczór zapoznawczy z sąsiadami. Już wiesz, który pokój to będzie sypialnia, które z dzieci dostanie pokój z ogromnym oknem, a które będzie miało bliżej do sypialni rodziców. Zastanawiające jest jak dużo rzeczy jesteś w stanie zaplanować podczas jednej wizyty. I zastanawia też fakt, jak mało czasu (zero) poświęciłeś zdroworozsądkowej analizie nieruchomości. Czy okna (nawet nowe) są szczelne i prawidłowo osadzone? Czy jest odpowiednia ilość grup elektrycznych? Przecież chcesz indukcję, pralkę, suszarkę, zmywarkę i elektryczne ogrzewanie podłogowe- i wszystko ma chodzić naraz. A może te piękne gładkie ściany kryją nieuziemioną, starą instalację elektryczną? Lub przemalowane na biało grzejniki zajęte są rdzą i i tak będą musiały być wymienione bo nie będą grzać prawidłowo? Takiej analizy nie zawiera się w swoim planowaniu. I słusznie, najważniejsza jest rodzina i jej dobro. Ale warto wiedzieć z góry, co może Cię czekać. Wtedy Twoja decyzja jest bardziej świadoma.

Zmiana mieszkania lub domu to czynność czasochłonna. Na uzyskanie kredytu, kompletowanie dokumentacji i przeprowadzkę warto zostawić odpowiedni margines czasowy. Przyda się on zwłaszcza w sytuacji sprzedaży dotychczasowego lokum i zakupu nowego. Należy wtedy dokładnie zaplanować obie transakcje i precyzyjne uzgodnić terminy płatności oraz przeprowadzki. Może się okazać, że transakcja niespodziewanie się przedłuży- właściciel okaże się być za granicą, działka okaże się być w części działką leśną i będzie nas czekać po umowie przedwstępnej procedura możliwości pierwokupu przez lasy państwowe, która trwa około 3 tygodni. A może nie doczytasz umowy i okaże się, że klucze otrzymasz dopiero miesiąc po transakcji, po wyprowadzce obecnych lokatorów. Lub zawierzysz deweloperowi, że mieszkanie będzie gotowe na czas- a mógłbyś zapobiec niespodziance, specjalista wie od razu (po oględzinach), czy prace będą wykonane terminowo

Decydując się na zakup mieszkania przeznaczonego później na wynajem, często nie bierzemy pod uwagę preferencji potencjalnych najemców. W efekcie kupujemy i urządzamy mieszkania odpowiadające własnym preferencjom co do funkcjonalności, wyposażenia, wykończenia czy nawet kolorystyki. Prawda jest taka, że rzadko to, co nam pasuje, wpisze się w gust jak największej grupy najemców. Zakup małej kawalerki daleko od centrum, przy przedszkolu, nie sprawdzi się przy grupie docelowej, jaką mieliby być pracujący single.

Kierując się jedynie niską ceną, można kupić nieruchomość, która zaskoczy nas niejednokrotnie, niestety negatywnie i będzie wymagać sporych nakładów finansowych, na przykład na remont. Tania działka może być usytuowana w najbliższej odległości od składu paliw, wysypiska śmieci lub fermy drobiu. Lub może po prostu koszy podłączenia mediów będą 10 razy wyższe niż normalnie. Tani dom do lekkiego remontu? A później okazuje się, że więźba do wymiany a fundamenty zawilgocone a wilgoć wchodzi do domu. I 100 000 nie nasze.

Przed poszukiwaniem wymarzonej nieruchomości trzeba przeanalizować własne środki, jakie można przeznaczyć na zakup nieruchomości, oraz zbadać zdolność kredytową. Cena poszukiwanego mieszkania nie powinna kształtować się w górnych granicach zdolności kredytowej – pamiętajmy o dodatkowych wydatkach takich jak koszt notariusza i możliwy podatek od czynności cywilnoprawnych, koszt remontu, przeprowadzki, prowizja dla pośrednika... Warto też wiedzieć z góry jaki jest podatek od nieruchomości, czy są i jak wysokie są opłaty do wspólnoty, jakie będą przewidywane koszty eksploatacyjne (choćby za ogrzewanie- wszystko da się przeliczyć i ocenić ekonomiczność, dzięki choćby raportowi energetycznemu). Chyba, że ktoś lubi niespodzianki- wtedy rzeczywiście nie warto wiedzieć ile będzie kosztować miesięczne utrzymanie mieszkania.